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7.4.2 Il caso di un'impresa edile

La crisi del 2008, che è partita con i mutui subprime usa, si è rapidamente diffusa in Europa; in Italia colpisce ancora duramente il settore dell’edilizia. Gli investimenti pubblici non ripartiranno finché il governo non riuscirà a frenare la spesa corrente e a stanziare e cantierare nuove opere pubbliche. Cosa che non è avvenuta finora e non avverrà neppure nel 2021. La spesa per opere pubbliche è scesa nel 2019 del 5,1% in valori reali rispetto al 2018, e scenderà ancora nel 2021. Dal 2008 al 2019 la spesa per opere pubbliche si è quasi dimezzata. Il quadro generale per l'edilizia continua a essere nero: nel 2018, gli investimenti in costruzioni sono scesi, del 3,5% in valori reali, settimo anno consecutivo di calo, con un tonfo complessivo del 32% dall'inizio della crisi.  Il trend negativo proseguirà anche nel 2021: l’Ance prevede un nuovo tonfo nelle nuove costruzioni residenziali (-66% in sette anni) e del 3% nel non residenziale privato; si salva, parzialmente, solo il settore delle ristrutturazioni.
Gli investimenti fissi lordi delle pubbliche amministrazioni sul Pil sono scesi dal 3 % medio del periodo 2003-2019, ed è previsto un ulteriore calo nel 2021. Nel frattempo l'edilizia ha perso in dieci anni  522mila posti di lavoro, 790mila contando l'indotto, e 68mila imprese sono uscite dal mercato. La vista di cantieri abbandonati e gru arrugginite non è infrequente.
Nella media del trimestre novembre 2020 – gennaio 2021 la produzione nelle costruzioni diminuisce del 2,8% rispetto al trimestre precedente. Su base annua l’indice grezzo della produzione nelle costruzioni cala del 7,9%, mentre quello corretto per gli effetti di calendario (i giorni lavorativi di calendario sono stati 19, contro i 21 di gennaio 2020) registra una flessione dell’1,5%.
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Ho intervistato Massimo Conti della Conti e Conti srl  (CeC) impresa edile con 22 dipendenti, due soci operativi, e un fatturato di 6 milioni di euro.
Elenco gli otto indicatori di crisi e Conti si trova d’accordo e sostiene che gli otto indicatori sono l’essenza per la longevità di un’impresa; egli sofferma, in particolare, la sua attenzione verso la soddisfazione del personale, con verifiche puntuali che esso operi sempre nella logica della squadra. “Il nostro personale è orgoglioso di lavorare per la Conti e Conti”. Ricorda, a questo proposito,  l’epoca in cui gli operai della Alfa Romeo andavano orgogliosi di poter dire “Io sono un operaio dell’Alfa”. La soddisfazione del cliente è un altro aspetto che viene curato con grande attenzione.
Conti e Conti nasce nel 1988 con piccoli lavori;  nel ’92 i dipendenti sono 15 e l’impresa inizia a costruire villette; in quegli anni si lavora bene perché sussiste un giusto equilibrio tra domanda e offerta. Negli anni 1997-1998 la crisi delle tigri asiatiche si ripercuote anche sul servizio del credito italiano e l’immobiliare registra una flessione.
All’inizio del nuovo millennio, anche per contrastare la crisi appena passata, l’intensità con cui si costruisce non mostra limiti. I clienti sono invogliati dalla facilità di ottenere i mutui che arrivano a coprire anche il 95% del valore dell’intero immobile. Si innesca il circolo virtuoso e insieme perverso cliente, costruttore, banca. Piccoli artigiani, falegnami, elettricisti, fabbri chiudono le loro microimprese, con i ricavati comprano terreni e  si improvvisano costruttori. Il rischio sembra inesistente e le banche si fanno concorrenza per la concessione dei mutui. I Comuni, irresponsabilmente, concedono permessi di costruzione su suolo agricolo per minimizzare i costi di urbanizzazione. Tra il 2000 e il 2006 anche la Conti e Conti registra un’impennata del fatturato e passa dalla costruzione di villette alla realizzazione di palazzine condominiali e centri residenziali. La redditività di queste attività è elevata,  anche se la Conti e Conti mantiene alto lo standard qualitativo. In questo periodo grandi finanziatori propongono all’impresa di ampliare l’area di attività e di uscire dai confini del localismo, ma i due soci preferiscono mantenersi su un livello di piccola impresa a carattere locale, anche se vedono molti loro concorrenti diventare “grandi”.
Nel 2006-2007 i due imprenditori si rendono conto che si sta costruendo troppo rispetto alla potenziale clientela; il calcolo è semplice nel comune di Lentate i matrimoni sono circa 150 all’anno e si può programmare la costruzione di una cinquantina di nuovi appartamenti non le centinaia che si stanno edificando. Inoltre il territorio non attira investimenti in nuove imprese, pertanto, non cresce la quota dei lavoratori e quindi non nasce la necessità di nuovi alloggi per nuovi abitanti. Essi decidono che sia giunto il momento di arrestare la realizzazione di altri alloggi; non accettano nuovi lavori e si accontentano di completare quanto già avviato. Le ultime palazzine sono completate negli anni 2009-2010. Vendono appartamenti e ville che hanno realizzato e non ancora venduto e temendo la possibilità di  una bolla immobiliare, a volte, vendono anche a prezzi inferiori a quelli di mercato.
Nel 2008 scoppia la crisi dei mutui subprime, le banche si sono rese conto che è stato costruito troppo e che le vendite sono crollate;  richiedono alle imprese costruttrici il rientro dai debiti e inizia un processo inarrestabile di fallimenti. Dice Massimo Conti delle tante imprese locali di una decina di anni fa noi siamo l’unica che si è salvata, oltre a qualche microimpresa che sopravvive, pur con l’acqua alla gola. Nel 2008 la Conti e Conti ha solo pochi appartamenti invenduti dei quali si libera rapidamente vendendo anche al prezzo di costo. “Gli errori commessi dal 2000 al 2008, da banche, costruttori e amministrazioni comunali li pagheremo per una ventina di anni” sostiene Massimo Conti.
Dal 2006, quando decidono di non costruire più, i due soci non sono rimasti fermi, seguendo corsi e convegni si rendono conto che sta nascendo una nuova opportunità di business: la green economy. Si alleano con un’impresa costruttrice di pannelli fotovoltaici e sfruttando gli incentivi offerti dal 1°, 2° e 3° conto energia si lanciano nel nuovo business delle energie rinnovabili e del risparmio energetico per l’edilizia. Offrono alle imprese un pacchetto che prevede: smantellamento del tetto del capannone industriale, generalmente in eternit, costruzione di un nuovo tetto comprensivo di un  parco fotovoltaico di  50 kWp, nuovi canali, sostituzione dei serramenti (se presenti in copertura). In queste iniziative sono aiutati da disposizioni comunali volte all’eliminazione dell’eternit. Ai privati offrono un pacchetto che prevede un impianto fotovoltaico di 3 kWp. Per tutte queste operazioni si appoggiano a una banca che fa l’investimento per conto del cliente finale; la rata del prestito bancario viene pagata con il ricavato del conto energia (all’epoca pari a 0,44 euro per kWh immesso in rete) fino all’esaurimento del credito erogato; giova notare che oltre all’incentivo per i kWh immessi in rete il proprietario può sfruttare l’energia utilizzata sul posto con sensibile alleggerimento della bolletta elettrica. In sostanza il fruitore dell’incentivo non deve immettere danaro nell’iniziativa perché viene tutto gestito dalla Conti e Conti e dalla Banca. Queste attività arrivano a coprire il 40% del fatturato dell’impresa.  In questa fase CeC stipula accordi con amministratori di condomini realizzando impianti fotovoltaici anche per strutture condominiali.
Nel 2012 si rendono conto che il business del fotovoltaico sta procedendo verso un situazione di stallo: gli incentivi non sono più così interessanti come prima ed è più difficile convincere imprese, privati o condomini a utilizzarlo. Il fatturato del fotovoltaico si porta a un 5% del totale. Resta, peraltro vivo l’interesse dei comuni verso l’eliminazione dell’eternit dai capannoni industriali.
Essi hanno però già  intrapreso un nuovo business: la ristrutturazione di condomìni specie quelli più fatiscenti, in particolare quelli costruiti nel dopoguerra. In questi edifici le perdite termiche sono impressionanti, come impressionanti sono le bollette di luce e gas dei condòmini. La Conti e Conti propone agli amministratori di questi immobili pacchetti che prevedono cappottatura dell’edificio, sostituzione degli infissi e utilizzo di valvole termostatiche per i caloriferi, per l’innalzamento della classe energetica del fabbricato. Anche in questo caso il pacchetto comprende la relazione termotecnica e la formulazione della richiesta per ottenere gli incentivi fiscali del 65% dei costi. Queste attività arrivano a coprire il 50% del fatturato totale. Il rimanente 50% viene realizzato con la costruzione di qualche villetta (poche), con sopralzi, con  ristrutturazioni esterne e interne, con il fotovoltaico e con la sostituzione di tetti in eternit.
Il lavoro tipico dell’impresa edile è sempre stato presente nella CeC  e ciò ha consentito di mantenere i tecnici di cantiere sui quali è stata condotta sempre un’attività di formazione e aggiornamento. “Per una realizzazione che rientri nella nostra area di competenza molti progettisti e architetti preferiscono lavorare con la Conti e Conti perché sanno e sono sicuri che faranno una bella figura con i clienti. Perché la nostra è un’impresa strutturata che non ha bisogno di ricorrere a competenze esterne che sono spesso all’origine di contrasti con la clientela sostiene Massimo Conti. “Abbiamo laureati e geometri ai quali lasciamo completa autonomia perché è solo con la responsabilizzazione che i tecnici possono crescere e l’impresa diventare più snella”. Un  cruccio di Massimo Conti è quanto sia difficile se non impossibile trovare giovani italiani disposti a fare la gavetta lavorando in cantiere; la paga all’inizio non è alta, ma con l’impegno e grazie ai corsi di formazione per l’apprendistato si può fare una buona carriera.
Per il futuro Conti ritiene che molte case popolari dovrebbero essere demolite e che il domani dell’edilizia stia nella costruzione della casa prefabbricata; che, come negli Usa, abbia una durata a vita d’uomo. Un altro aspetto è la domotica; per questo settore la CeC dovrebbe però rafforzare le competenze nell’informatica.
L’architetto Elena Ronzoni che collabora con la CeC e che è presente all’intervista avvalora il concetto che nuove costruzioni potranno partire solo quando si darà luogo all’abbattimento delle coree fatiscenti delle periferie, anche in considerazione dell’obiettivo Ue del consumo del suolo pari a zero.  L’obiettivo dell’azzeramento del consumo di suolo è stato, infatti,  definito a livello europeo già con la Strategia tematica per la protezione del suolo del 2006, che ha sottolineato la necessità di porre in essere buone pratiche per ridurre gli effetti negativi del consumo di suolo e, in particolare, della sua forma più evidente: l'impermeabilizzazione. Entro il 2020 le politiche comunitarie dovranno, perciò, tenere conto dei loro impatti diretti e indiretti sull’uso del territorio e questo obiettivo generale è stato ulteriormente richiamato nel 2011, con la Tabella di marcia verso un’Europa efficiente nell’impiego delle risorse, nella quale si propone il traguardo di un incremento dell’occupazione netta di terreno pari a zero da raggiungere, in Europa, entro il 2050. Obiettivo rafforzato recentemente dal Parlamento Europeo con l'approvazione del Settimo Programma di Azione Ambientale. La Commissione ha ritenuto utile anche indicare le priorità di azione e le modalità per raggiungere tale obiettivo e, nel 2012, ha pubblicato le linee guida per limitare, mitigare e compensare l’impermeabilizzazione del suolo.
L’architetto  Ronzoni afferma di non essere stata toccata dalla crisi perché ha iniziato subito a lavorare sulle ristrutturazioni, inizialmente per il pubblico (l’Aler di Milano) e successivamente per il privato in particolare per il recupero dei sottotetti.  Girando per i cantieri ritiene che in molti vi si lavori palesando il malessere che investe il settore. D’altra parte l’interesse per le ristrutturazioni è in crescita anche grazie alle detrazioni fiscali del 50% sulla ristrutturazione e del 65% nel caso in cui sia previsto il risparmio energetico. Molti costruttori lavorano con redditività bassissime anche se il forte calo degli interessi sui mutui inizia a mostrare qualche segno di ripresa.
Ma la maggior parte non ha saputo lanciarsi su nuove opportunità di business come ha fatto la Conti e Conti.

Eugenio Caruso - 31-03-2021